פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים מאוד, כוללים שילוב בין קבוצת דיירים שכל אחד מביע בה את דעתו וכמובן שכירת השירות של יזם לביצוע הפרויקט. מדובר על תהליך ארוך שיש להבין בו היטב ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר ובדיוק לשם כך חובה לבחור עורך דין מתאים לייצוג הדיירים בפרויקט עוד בתחילת הדרך, טרם בוחרים יזם או מתחייבים בהסכם כלשהו.
בשנים האחרונות יש פריחה של פרויקטים של התחדשות עירונית ובעיקר כאלו של פינוי בינוי או תמ"א 38. המטרה של המדינה היא להוסיף היצע של דירות חדשות למכירה ובמקביל לבנות בניינים מודרניים, יציבים ובטוחים יותר על חשבון בניינים ישנים מאוד שלא בטוחים לעמידה בפני רעידת אדמה או פגיעה במלחמה וכדומה.
פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג זה הם ארוכים, מורכבים ובעלי ערך כלכלי גבוה. הסיבות הללו הן די והותר כדי להבין כמה חשוב לשכור שירותי עורך דין התחדשות עירונית עוד בתחילת התהליך, בשלבי ההתארגנות לפרויקט ועוד בטרם בוחרים יזם שיבצע אותו או חותמים על הסכם מחייב כלשהו בין הדיירים ליזם או בינם ובין עצמם.
איך בוחרים עורך דין התחדשות עירונית?
במקרים רבים פרויקטים של התחדשות עירונית הם יוזמה של יזם כלשהו ולאו דווקא של הדיירים. במצבים כאלו היזם גם מציע את שירותי עורך הדין שלו כדי שילווה את הפרויקט ואסור להסכים לכך. חשוב מאוד שיהיה עורך דין פינוי בינוי שמייצג רק את האינטרסים שלכם (הדיירים) בפרויקט.
ראשית כל יש לפנות למשרדים של עורכי דין למקרקעין אשר מקבלים המלצות עליהם, ולברר אם יש להם ניסיון של ייצוג דיירים בפינוי בינוי. לא כולם עוסקים בכך ולא לכולם הניסיון שנדרש לתחום זה. רק אם מוודאים שיש לאותו משרד עורכי דין ניסיון בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אפשר להתקדם ולשכור את שירותי המשרד.
עורך דין המייצג דיירים בפרויקט פינוי בינוי אמור להיות כזה שיש לו שאלות שמופנות ליזם המעוניין לקדם את הפרויקט. על היזם לענות לשאלות עורך הדין בנושאים של תמורה, ערבות, חוסן כלכלי , בטחונות ועוד.
כל הנושאים הללו חשובים מאוד ויש לקבל עליהם תשובות לפני שחותמים על כל הסכם שהוא מול יזם. מעבר לכך, כדאי לנהל סוג של מכרז מול מספר יזמים אפשריים כדי למצוא את המתאים ביותר עבור הפרויקט שלכם. את המכרז יוביל העורך דין שלכם.
מי משלם שכר טרחה לעורך דין?
חשוב לדעת שפרויקטים של התחדשות עירונית נועדו לשפר את הדיור של הדיירים אך גם להניב כסף רב ליזם. על כן עסקאות אלו הן "עסקאות נטו" בהם הדיירים לא אמורים להוציא כספים מכיסם וכל ההוצאות הם בחלקו של היזם.
שכר טרחת עורך דין המייצג את הדיירים הוא גם חלק מההוצאות הללו ולמרות שהדבר נשמע אולי מעט מוזר, היזם ישלם את שכרו של העורך דין שמייצג את הדיירים לאורך כל הפרויקט. אין כאן ניגוד עניינים אלא עניין כספי בלבד שמקובל בעסקאות מסוג זה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).