קניית דירה מקבלן חייבת להתבצע רק בליווי עורך דין מקרקעין המייצג אתכם בעסקה. יש לזכור שעורכי הדין שמנסחים את החוזה מטעם הקבלן מייצגים רק את האינטרס של הקבלן בעסקה, גם אם על פניו הם כביכול ניטרליים עבור שני הצדדים בעסקה. יש לשכור שירותי עורך דין מקרקעין שייצג אתכם ויבדוק את כל האותיות הקטנות בחוזה וישנה את מה שחייב בשינוי על מנת להגן עליכם.
כולם חולמים על קניה של דירה חדשה מקבלן אבל לא תמיד מודעים לכך שמדובר בעסקה מורכבת ומסוכנת הרבה יותר מקניית דירה יד שניה.
דירה יד שניה כבר עומדת וקיימת ואם יש בה שינויים או ליקויים, ניתן לאתר אותם לפני הקניה ולהחליט אם היא ראויה לרכישה, אם הדבר משפיע על הערך שלה וכן הלאה. בעת קניית דירה חדשה מקבלן עושים לרוב את העסקה כאשר לא רק הדירה איננה מוכנה אלא כל הבניין טרם החל להיבנות או שהוא בשלבים ראשונים שלו.
הסיכון הוא גדול מאוד וכולל מצב בו היזם או הקבלן המבצע פושטים רגל בתהליך הבניה, חלים שינויים בגודל הדירה או במפרט שלה שלא לפי מה שנמכר על הנייר וכדומה. על מנת שתוכלו להגן עליכם בדרך הטובה ביותר הפני כל המצבים הללו, חובה לקבל ליווי משפטי של עורך דין קניית דירה מקבלן שיש לו ניסיון בביצוע עסקאות כאלו בעבר.
מדוע חובה לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין?
מעבר לכל מה שתיארנו יש לעורך דין מקרקעין ערך רב בכל עסקה של קניית דירה מקבלן ובטח כשהיא "על הנייר" בלבד.
עורך דין מקרקעין יבדוק עבורכם את היזם והקבלן המבצע. הוא יבדוק שהם אכן עומדים בהתחייבויות שלהם בפרויקטים קודמים, שאינם תחת תביעות משפטיות שרלוונטיות לקניה שלכם או לפרויקט המדובר ושסביר להניח שיש להם את היכולת לעמוד בהתחייבות שלהם כלפיכם. כמו כן תבוצע בדיקה שיש ליזם היתרי בניה לפרויקט המדובר.
מעבר לכך העורך דין יבדוק את החוזה שמוצע לכם על ידי עורכי הדין של הקבלן ויוכל לסמן עבורכם נקודות מפתח שיש לנסח אחרת או לחייב בהם טוב יותר את הקבלן כדי שלא תיפגעו בתהליך הקניה או לאחר מכן. במקרים רבים אלו אותיות קטנות שמי שלא בקיאים בעולם המשפט לא ישימו להם לב אבל יש להם משמעות גדולה ביחס לחוזה בכלל והקונים בפרט.
הנושא האחרון והחשוב ביותר או שהעורך דין שתבחרו לייצג אתכם ינסח שלבים שונים לתשלום עבור קניית הדירה על פני התקדמות היזם בפרויקט וינסה לחזק עבורכם את הסבירות שלא תיקלעו לנזקים כלכליים קשים אם הקבלן יפשוט רגל או יעצור את הבנייה מכל סיבה שהיא.
נושא נוסף שעורך דין מקרקעין יוכל לעזור לכם בו לפני קניית דירה חדשה מקבלן הוא בדיקה של מיסוי מקרקעין שצפוי לכם. יש הגדרות שונות של תשלומי מיסים בעת קניה של דירה חדשה וכדאי לדעת מה אתם אמורים להוציא מעבר לתשלום עבור הדירה עצמה. לעתים עורך דין מוכשר יחסוך לכם עשרות עד אלפי מאות שקלים בהוצאות מיסוי מקרקעין בתכנון נכון.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בתל אביב אשר מתמחה בייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין "פשוטות" ומורכבות כאחד.